أمين سر اتحاد العقاريين بالكويت فى حوار صحفى اخبار مبشرة عن تعريفه الكهرباء قريبا والقطاع الخاص بمثابة”عصا موسى” لحل أزمة السكن
أجرى قيس الغانم منصب أمين سر اتحاد العقاريين، والمكلف من قبل الاتحاد بمتابعة التنسيق مع مختلف الجهات الحكومية، حوار صحفيا مع صحيفة الراى حاول فيه جاهداً، أن يكون متفائلاً بمستقبل القطاع، ولكن سرعان ما تجد محاولاته طريقها إلى الفشل في ظل التحديات الكثيرة التي تنتظر العقار.
تتراوح التحديات التي يرصدها الغانم بين توقعاته بتراجع القيم الإيجارية بشكل أكبر مما شهدتها خلال العام الماضي، وكثافة المعروض الاستثماري، والتي ستزيد بشكل غير مسبوق مع «هروب» الوافدين، نتيجة الضرائب والرسوم، وغيرها من العوامل السلبية الناجمة عن تأثر الأوضاع الاقتصادية بجملة معطيات كهبوط النفط، وتسجيل عجز في الميزانية، فضلاً عن الأزمات السياسية في المنطقة.
بيد أن كل التحديات المذكورة بحسب الغانم قد يمكن إيجاد حلول لها بطريقة أو بأخرى، ولكن «الدفع» باتجاه جعل الكويت «دولة عزاب» أمرٌ قد تكون له عواقب وخيمة.
وفيما كشف أن «أخباراً طيبة» سيسمعها الناس قريباً في شأن تعرفة الكهرباء الجديدة، حذّر الغانم في مقابلة مع «الراي» من أن ردة فعل الوافدين على فرض الرسوم والضرائب، بتسفير عائلاتهم ستغير خارطة طريق القطاع العقاري ووجه الدولة على حد سواء.
حال العقار التجاري من جهته، لا يختلف كثيراً عن «الاستثماري»، إذ يرى الغانم أنه ينبغي على المالك أن يكيّف نفسه مع وضع السوق، لافتاً إلى أن المستثمرين كانوا يضعون في السابق أرقاماً عالياً للمساحات التأجيرية، إلا أن ذلك بات من الماضي، فهم الآن مضطرون لتخفيض القيمة.
وعن المشكلة الإسكانية، رأى الغانم أن القطاع الخاص هو بمثابة «عصا موسى» بالنسبة لها، معتبراً أن «الخاص» قادر على المساهمة بحلها بشكل سريع.
في ما يلي نص المقابلة:
• بداية، ما مدى تأثير تطبيق تعرفة الكهرباء والماء الجديدة خلال مايو المقبل على السوق، وقطاعاته المختلفة؟
– توجد الآن دراسة جديدة بخصوص هذا الموضوع، فقد تم تشكيل لجنة خاصة بهذا الموضوع قبل فترة، وهي «قاب قوسين أو أدنى» من الانتهاء من دراسة تعرفة وأسعار جديدة ستكون أقل من تلك التي تم وضعها سابقاً، والتعرفة الجديدة ستناسب جميع الأطراف، وهي تعتمد نسباً منطقية، بخلاف التعرفة المحددة سابقاً، والتي تشكّل خطراً على القطاع العقاري التجاري، وكان لابدّ من إعادة النظر فيها، بما يتناسب مع الوضع الاقتصادي حتى لا تؤدي إلى ارتفاع الأسعار بشكل عام.
و«اتحاد العقاريين» قام بدور مهم في هذا المسعى، وشارك في هذه المناقشات مع وزارة الكهرباء والماء، واللجنة التي كانت تناقش هذا الأمر تتعاون بشكل كبير لحل هذه الأزمة.
وأود أن أشير إلى أن وكيل الوزارة كان له دور بارز أيضا في هذا الأمر، ونستطيع القول إننا وصلنا إلى مرحلة جيدة لحل هذا الملف، وإرضاء الأطراف كافة، مع التأكيد على أن اللقاءات جمعت الكثيرة من الاتحادات، ومنها اتحاد العقاريين، واتحاد الصناعيين وغيرها من جهات معنية بهذا الأمر.
وأعتقد أن رسوم الكهرباء لن تؤثر بشكل كبير على القطاع العقاري الاستثماري، إذ إن المستهلك هو الذي سيقوم بدفع التعرفة، أما القطاع العقاري التجاري فلديه مشكلة كبيرة مع التعرفة المحددة والتي وصلت إلى 25 فلسا، أما بعد تجديد الاجتماعات والنقاشات بخصوص تعديل التعرفة، فيمكنني القول إن «الوضع حالياً أفضل ومرض للطرفين، وقريباً ستسمعون «أخباراً طيبة»، ولا يمكنني الإفصاح عن معلومات أكثر بهذا الخصوص، إذ إن الأمر متروك للجهات الرسمية».
• ما الجديد في حقيبة اتحاد العقاريين؟
– «اتحاد العقاريين» له دور فعال وكبير في معالجة الملفات العقارية الساخنة، ويقوم الاتحاد بتنظيم ندوات تخدم القطاع العقاري والعقاريين، بالتعاون مع مؤسسة الكويت للتقدّم العلمي، ونسعى دائما للدخول في ملفات تخدم جميع الاطراف، والسعي لحلها أو على الأقل اعطاء رأي فني ودراسة تخدم أي قضية.
فعلى سبيل المثال، تدخلنا في تعديل قانون البلدية من خلال إبداء رأينا بأنه «قانون أعرج»، إلى أن تمت إعادة القانون إلى المناقشة من جديد، وتمت اعادته إلى مجلس الوزراء لإعادة إقراره بطريقة سليمة.
وطلبنا كذلك من المسؤولين أن يتم إشراك «اتحاد العقاريين» في هذا الموضوع، وبالفعل شاركنا، وقمنا بإبداء رأينا حتى لا يظهر قانون البلدية إلى النور أعرج مرة ثانية.
• هناك اتهامات من قبل البعض بأن الاتحاد لا يقوم بالدور المطلوب لخدمة العقاريين؟
– بالعكس نحن نشارك بشكل واضح للعلن في ملفات عقارية مهمة على مدار العام، ويتلقى الاتحاد جميع الشكاوى والمشاكل والآراء من الشركات العقارية في أي وقت، ونعمل على حلها من خلال التواصل المستمر مع الوزراء المختصين، والمسؤولين في الدولة.
ومن يرى أن الاتحاد ليس له دور في معالجة الملفات الساخنة التي تخص السوق العقاري، أقول له نحن كاتحاد جمعية نفع عام، وجمعيات النفع العام في الدولة لابدّ وان تكون علاقتها وطيدة مع الدولة ومسؤوليها، والاتحاد له حدود في التحرك تجاه حل أي مشكلة، ونؤكد أن دورنا فعال لمساندة العقاريين، ولكن «إرضاء البشر غاية لا تدرك».
• أكثر من مرة توقّعت تراجع الايجارات، هل ترى أن العقار مقبل على موجة تراجع جديدة في الإيجارات؟
– نحن نمر منذ العام الماضي بثلاث فترات عصيبة على القطاع الاستثماري، شاهدنا منها المرحلة الأولى خلال يونيو الماضي بعد ان تراجعت أسعار الإيجارات بواقع 50 ديناراً للشقة، وحذرنا منها، والمرحلة الثانية حصلت بالفعل في يناير الماضي، وهي تابعة للمرحلة الأولى بعد زيادة عدد المساحات الاستثمارية في السوق، والتي أثرت على القيمة الإيجارية، وننتظر المرحلة الثالثة والمتوقعة في يونيو المقبل، والتي ستحدث «ربكة» للعقاريين، وموجة كبيرة من تراجع الإيجارات الاستثمارية «وأنا متخوف في هذه الموجة».
وبالفعل بدأ العقاريون يبحثون عن مستأجرين لعقاراتهم الفارغة بأسعار أقل من السوق، والقيمة الإيجارية أصبحت أقل مما كان مخططاً لها في فترات سابقة، وذلك بحسب دراسة أجريناها للسوق.
• معنى ذلك أن الموجة الثالثة، وهي مرحلة «الربكة» كما ذكرت تتوقف على الوافد وقراراته؟
– نعم، المراحل الثلاث تتوقف على قرارات الوافدين، إذ إن المرحلة الثالثة وهي الأهم، متوقفة على قرارات غالبية العائلات الوافدة، بعد أن عانت وبشكل واضح من الضغوط الكبيرة، منها على سبيل المثال زيادة الأسعار والرسوم المنتظرة للخدمات، وغيرها من أمور ترهق جيب الوافد، والتي ستؤدي في النهاية إلى قراره بترحيل العائلة والبقاء عازباً في «الديرة». وتوقعنا المرحلتين السابقتين، واليوم نتوقّع المرحلة الثالثة، والتي ستكون أصعب على القطاع.
• إذاً، الوضع خطير على العقار الاستثماري؟
– نعم، هذه هي الحقيقة، والدليل على ذلك أن هناك صديقا لي كان لديه بناية جديدة يريد تأجيرها بأسعار تتعدى حاجز الـ 400 دينار للشقة الواحدة، وبعد أن عجز عن تسكين مساحات البناية على مدى أشهر، اضطر في نهاية المطاف إلى طرح الشقة الواحدة بـ 270 ديناراً حتى يتمكن من تسكينها. وهنا ينبغي على المستثمرين العقاريين تحديد وتوفيق أوضاعهم حسب متطلبات وواقع السوق، إذ إن الواقع اليوم ليس مشكلة تراجع أسعار الإيجارات، ولكن مشكلة تراجع في عدد المستأجرين للشقق.
• ما النصيحة للمستثمر وصاحب البناية الآن؟
– على كل مستثمر أن يقوم بدراسة وضع السوق الحالي جيداً، وعدم الاتكال على حارس البناية، ويأخذ زمام المبادرة وإدارة عقاره بنفسه أو على الأقل تحديد قيمة الإيجارات تماشيا مع معطيات السوق الجديدة.
• العدد الكبير من المساحات المكتبية للعقارات التجارية، هل يؤثر على قيمة سعر المتر تأجيريا؟
– حال العقار التجاري مثل «الاستثماري»، فكل مستثمر يجب أن يكيف نفسه مع وضع السوق الحالي، فقد كان في السابق بعض أصحاب العقارات التجارية يضعون أسعارا تأجيرية عالية، أما الآن فهو ولتكسين مساحاتهم الشاغرة يقومون بتقليل القيمة الإيجارية.
والمشكلة الحقيقية تكمن في أننا تحدثنا كثيراً عن التنمية في الكويت، وقمنا بوضع ميزانية للتنمية، ولم نر حتى الآن هذه التنمية.
أين الشركات التي فتحت أبوابها في الكويت، والإجابة لا شيء، فاليوم ملّاك المكاتب والمساحات المكتبية الجديدة وقعوا في إشكالية بسبب الانكماش في السوق وزيادة المساحات والشواغر، بل وتقليص عدد الموظفين في بعض الشركات، وبالتالي تقليص المساحات المكتبية لهذه الشركات والتي تؤثر على العقار التجاري.
لذا ينبغي على كل مالك لعقار تجاري أن يدرس السوق بعناية، وأن يقيّم عقاره بنفسه ومدى متطلبات السوق ويحدد السعر المناسب حتى يستطيع تسكين مساحاته الشاغرة.
وبالتالي نرى أن هناك ضررا كبيرا سيحدث في القطاع التجاري بسبب الشواغر والمساحات الجديدة التي تدخل السوق دون تسكينها، والتي ستؤثر أيضا على الشركات العقارية المالكة للعقارات التجارية، ومنها شركات مدرجة في البورصة، والتي ستؤثر على أرباحها السنوية.
• هل مازلت تخشى من تحوّل الكويت إلى دولة «عزاب»؟
– طبعا، مازلت أخشى على الكويت ان تكون دولة «عزاب» فنحن لدينا ما يقارب 3 ملايين وافد مقابل أكثر من مليون كويتي، ولو افترضنا أن هناك كمية من العائلات تأثرت بالأوضاع الجديدة في الكويت من زيادة في الرسوم والخدمات وارتفاع الإيجارات وعدم زيادة الرواتب، وتركت الكويت خلال الأشهر أو الأعوام القليلة المقبلة، حينذاك سينكشف عدد العزاب في الكويت للعلن، وأنا أؤكد أن الكويت ستكون «دولة عزاب» فعلاً.
وبالتالي، هناك مخاطر من هذا الأمر، ستؤثر على القطاع العقاري، وستكون مخاطر ومردوده سلبياً على مختلف القطاعات وتحديداً الاقتصادي، وعلى الاستهلاك، وعلى التحويلات الخاصة بالوافدين.
• ما مقترحاتكم لحل الأزمة الإسكانية في الكويت؟
– وزير الإسكان «مو مقصر» قام بتوزيع كمية هائلة من القسائم، وأعتقد أن الفترة الحالية شهدت أكثر نسب توزيع للقسائم على المواطنين، وأعتقد أن حل المشكلة كلياً يحتاج إلى مشاركة القطاع الخاص، الذي يعتبر بمثابة «عصا موسى» كونه يستطيع القيام بدوره بتمويل وإنشاء البنية التحتية وغيرها من أمور تحتاج إلى قوة هذه الشركات الخاصة، وليس الحكومية.
والكويت تحتاج في الفترة المقبلة إلى إنشاء مدن سكنية بأسلوب عصري تحت إشراف ومشاركة القطاع الخاص وليس القطاع الحكومي، إذ إن المدن الحالية أقيمت بنظام «البلوكات الواحدة»، وشكل تقليدي غير مرغوب فيه، ولكن نحتاج إلى مدن عصرية بخدماتها المتكاملة ومرافقها المميزة من نواد ومدارس وغيرها.
•• ولكن هناك مدينة صباح الأحمد السكنية، وتعتبر جزءاً من حل المشكلة؟
– أعتقد أن اختيار موقع مدينة صباح الأحمد السكنية، كان اختياراً غير موفق كبداية للمشروعات العملاقة والمميزة، وأنا من ضمن العقاريين حينما تم اختيار موقع المدينة، كانت لي تحفظات عديدة على المدينة، منها بعدها عن العاصمة والخدمات، وكان هذا المشروع بمثابة حلم لن يتحقق، وبالفعل نرى الآن كثيرا من الشباب قاموا ببناء منازلهم، ولكن لم يسكنوا فيها وتم تأجيرها، وإذا «جابت لهم 300 دينار إيجار خير وبركة».
وأرى أن الحكومة استعجلت في بناء هذه المدينة، وكان يجب عليها اختيار مناطق الشمال القريبة من العاصمة، كان من الممكن أن تكون أقل ضررا مما وصلت إليه من موقعها في الجنوب.
وأكبر دليل على ذلك أن منطقة الوفرة لم تنجح، كون المواطن الكويتي يرى ان هذه المناطق بعيدة، وتحتاج إلى تكلفة معيشية أكبر من المناطق القريبة من ارتفاع تكلفة البنزين، وقلة الخدمات، وصعوبة الذهاب إلى العمل يومياً وصيانة سياراته بسبب بعد الطريق وغيرها من أمور كثيرة، إذ إن هناك أمورا سلبية كثيرة، وأعتقد أنها لم تحل جزءا من المشكلة الإسكانية.
• المزادات العقارية، كيف تؤثر على القطاع سعرا وأداء؟
– أي نشاط في السوق يؤثر على القطاع، وهو أمر طبيعي، إذ إن تحرك المزادات العقارية ينشط السوق حتى لو لفترة قليلة، وهناك توجه من غالبية المستثمرين للاستثمار في بناء الشقق الاستثمارية، ولكن يجب عليهم أن يقوموا بدراسة السوق بعناية قبل الإقدام على الاستثمار العقاري في الوقت الراهن.
• ماذا عن ملف شكاوى المواطنين الذين قاموا بشراء عقارات خارجية؟
– تعاملنا مع هذا الملف كثيرا بمخاطبة الجهات المعنية، وهي وزارة التجارة والصناعة، والتي يجب عليها متابعة الشركات العارضة لمشاريع عقارية خارجية.
وأكدنا على أن «التجارة» هي المسؤولة عن هذا الملف، من خلال قرارات عقارية منظمة لحركة بيع هذه العقارات.
وكاتحاد رأينا كثيراً أن هناك عقارات تباع في الكويت تحتاج إلى مراقبة وتدقيق، بعد أن تبين لنا أن هناك نوعاً من «البلطجة» والتدليس في علميات بيع العقارات الخارجية في الكويت، وهذا يحدث منذ فترة، وليس وليد اليوم.
ويجب على «التجارة» أن تهتم كثيراً بهذا الملف حتى لا يكون السوق الكويتي مرتعا لـ «البلطجة» و«المضحكة» على الكويتيين، ونعلم جيدا أن هناك مشاكل كثيرة في أسواق عدة.
• هل ترى ان الوقت الراهن أفضل فترة لشراء العقار المحلي؟
– عملية الشراء والبيع في العقار متروكة للمستثمر، وبالوقت الحاضر واجب على المستثمر ان يقيّم بنفسه شراء أو بيع عقاره كونه مر بمراحل عديدة أتاحت المجال له لتقييم السوق والعقار الذي يملكه. وأعتقد أن المستثمر العقاري في الكويت وصل لمرحلة نضج، تتيح له تقييم عقاره، ومتى يشتري أو يبيع.
• ما أنشط القطاعات في السوق اليوم؟
– العقار التجاري هو أنشط القطاعات حالياً ومستقبلا، على الرغم من فترة الانكماش التي نعاني منها حالياً.
رأى الغانم أن ملف تملك الوافدين في الكويت، لا يتوقف على تسهيل الشروط فقط، ولكن هل لدى الحكومة نيه لتمليك الوافدين في الكويت؟ معتبراً أن الإجابة عن هذا السؤال هي الجوهر الحقيقي لهذا الملف.
وأكد «لم أر تجاوباً من الحكومة تجاه تملك الوافدين في الكويت، رغم تحرك اتحاد العقاريين أكثر من مرة لتحريك هذا الملف».
واستدرك «لكن في المقابل أصبحت هناك متغيرات جديدة دخلت على هذا الملف، وهي ان الوافد أو أكثر الوافدين ليس لديه الإمكانية لتملك شقة في الكويت بسبب الضغوط المعيشية، وغيرها من أمور تحدثنا فيها سابقاً، إذ إن السنوات الماضية كانت مشجعة لتملك الوافد، بعكس الحال اليوم إذ إن الوافد غير قادر على دفع إيجاره».
وأوضح «لقد كان للاتحاد دور كبير في التواصل مع الحكومة في شأن تسهيل تملك الوافدين شققا في الكويت، وتم تقديم مقترحات لرئاسة الوزراء، وقوبلت بعدم الرد عليها. وهناك سؤال آخر يطرح نفسه الآن: هل البنوك تتحمل إعطاء قروض للوافدين لشراء شقق، إذا ما تم السماح لهم بالتملك؟ على كل حال أعتقد أن ينبغي على الحكومة إعادة النظر في تملك الوافدين لأنه سيخدم الاقتصاد ككل».
8 صفقات بـ 10 ملايين
أشارت مصادر عقارية إلى أن الأسبوع الماضي شهد إتمام 8 صفقات استثمارية لعدد من البنايات.
وأوضحت المصادر أن قيمة الصفقات الثماني المذكورة اقتربت من 10 ملايين دينار، لافتة إلى أنها تقع في مناطق مختلفة، منها السالمية وحولي.
وبيّنت المصادر أن هذه الصفقات تمكن من حسمها عدد من المستثمرين، الذين نجحوا في اقتناص هذه العقارات بأسعار «مغرية» في ظل عروض البيع الكثيرة التي يشهدها السوق في الفترة الحالية.
كما أشارت المصادر إلى أن البنايات التي تم بيعها في السالمية، والبالغ عددها 5 تتراوح مساحة البناية الواحدة منها بين 500 إلى 759 متراً، في حين تراوحت أسعار هذه البنايات بين مليون دينار إلى 1.5 مليون دينار للبناية الواحدة.
وتابعت المصادر «تم بيع 4 بنايات في محافظة حولي بمساحات مختلفة بدأت من 600 متر إلى 756 مترا، وبأسعار بدأت من 900 ألف إلى مليون دينار».
ولفتت المصادر إلى أن هناك أكثر من 20 بناية معروضة في السوق في الوقت الراهن، موزعة على مناطق مختلفة، منها السالمية وحولي والفروانية، بمساحات مختلفة، وبأسعار لا تتجاوز عتبة الـ 25 مليون دينار.
