يبدو أن سوق العقارات في مصر في طريقها للتعافي الكامل لما بعد الجائحة. حيث سجلت أكبر خمس شركات عقارية مدرجة في البورصة المصرية تراجعا في أرباحها المجمعة بنحو 31% في الربع الثاني من عام 2020، على خلفية التباطؤ الاقتصادي الناجم عن جائحة “كوفيد-19″، والتي أدت إلى تباطؤ المبيعات الأولية للمطورين وتأخر التسليمات لديها مع انتشار الشعور بالخوف من الشراء بين العملاء.
ولكن مر ما يقرب من عام منذ ذلك الحين، ويبدو أن الكثير قد حدث كي يتغير مسار السوق العقارية للأفضل: لقد جرى تخفيف إجراءات الإغلاق، وخفضت أسعار الفائدة بمقدار 50 نقطة أساس في نوفمبر، وشهدنا إطلاق شركات التمويل العقاري والشركات ذات الغرض الخاص للتطوير العقاري، وأخيرا، أعلن البنك المركزي عن إطلاق برنامج للتمويل العقاري لمحدودي ومتوسطي الدخل في مارس. والآن نشهد المزيد من الشركات الدولية التي تتطلع إلى إنشاء فروعا لها في القاهرة، ونشهد أيضا ظهور فئات أصول جديدة للمباني السكنية، ومعدل إشغال مرتفع لمحال التجزئة .
والمتوقع أن يشهد قطاع العقارات في مصر بدء من العام القادم ٢٠٢٢ المزيد من المشاريع ذات الدخل المرتفع والمتعددة الاستخدامات والتي تتضمن قطاعات التجزئة في شرق القاهرة حيث أن سوق الوحدات السكنية في القاهرة الكبرى قد تواجه على الأرجح فائضا في المعروض على الرغم من زيادة الطلب. ومن المتوقع نمو المساحات الادارية بشكل هائل من حيث المساحات متعددة الاستخدامات مع استئناف الشركات الأجنبية خطط توسعها في مصر بعد فترة التوقف بسبب الوباء.
ومن المرجح أن يرتفع عدد الوحدات السكنية في القاهرة الكبرى من ٧ مليون حاليا إلى ٨ مليون وحدة بحلول عام 2025 حيث من المتوقع زيادة عدد الوحدات السكنية من الدرجة الأولى (الفاخرة والراقية) إلى ما يقرب من 170 ألفا في غرب القاهرة والقاهرة الجديدة، مقابل حوالي 70 ألفا حاليا. ومن المتوقع أن يشهد الطلب على الوحدات السكنية نموا مرنا خلال فترة التعافي لما بعد جائحة كوفيد ولكن قد يكون هناك أيضا فائض في المعروض وثمة توقعات بأن يظل الطلب على الوحدات السكنية مركّزا عبر الشريحة المتوسطة إلى الراقية مما سيجتذب بشكل أساسي فئة الدخل الأعلى من السكان إلا أنه مع وجود وحدات كثيرة من المشاريع الجديدة التي طرحت في العديد من المناطق وقطاعات السوق فمن المتوقع أن يحدث فائض في المعروض.
ومن المتوقع أن تحقق المشاريع العقارية المنظمة ومن تسليم المزيد من المشاريع المتوسطة إلى الراقية في السنوات القليلة المقبلة في حين أن الأنواع الجديدة من المنتجات العقارية، مثل الوحدات السكنية ذات العلامات التجارية (مثل فورسيزونز، وما إلى ذلك) أصبحت شائعة جدا لدرجة أنه من المتوقع أن ينمو هذا القطاع بشكل أسرع في مصر أكثر من أي بلد آخر في العالم على خلال السنوات الأربع المقبلة وبالتالي فإن مناطق مثل غرب القاهرة والقاهرة الجديدة هي التي من المرجح أن نشهد بها أكبر قدر من النمو، في حين أن المناطق الأخرى من القاهرة الكبرى مشبعة وذات معروض محدود. ويرجع الفضل في هذا أيضا إلى الدفعة القوية من قبل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وغيرها من الهيئات الحكومية التي تتيح الأراضي لعدد من المطورين من القطاع الخاص لتنفيذ مشاريع المخطط العام.
وتشير التوقعات إلى زيادة المساحات الادارية إلى أكثر من 4.5 مليون متر مربع في القاهرة الكبرى بحلول عام 2025، مقابل 1.7 مليون متر مربع حاليا. وأصبحت المساحات الادارية متعددة الاستخدامات هي الأكثر جذبا للمستأجرين من الشركات الذين يبحثون عن مساحات ادارية كما يتجه المطورون والمستأجرون إلى المساحات الادارية التي توفر وسائل الراحة ومساحات كافية لانتظار السيارات. وشهدت هذه المشاريع العقارية قفزة هائلة في الأسعار خلال العام الماضي بسبب زيادة الطلب. وعادة ما يعرض المطورون جزءا من تلك الوحدات الادارية للبيع بينما يؤجرون المساحات المتبقية.
فمن الواضح أن هذا كان له تأثير على الأسعار: كما ذكرنا سابقا حيث سجلت القاهرة الجديدة أعلى إيجارات للمكاتب ومقرات الشركات بمتوسط 450 جنيها للمتر المربع في الشهر بزيادة عن متوسط 350 جنيها للمتر المربع في الشهر خلال عام 2019. ويمكن أن تقفز الأسعار حاليا إلى حوالي 650 جنيها للمتر المربع في بعض الأحياء. يوجد أقل متوسط إيجار للمكاتب في المهندسين والمعادي بسعر 350 جنيها للمتر المربع في الشهر. ويتراوح متوسط إيجارات المكاتب في أحياء مثل مصر الجديدة ووسط البلد بين 350 و450 جنيها للمتر المربع شهريا.
حيث لم تظهر سوق العقارات في مصر أية مؤشرات على حدوث تباطؤ وعلى الرغم من أن الكثير من السياسات التي ذكرناها قد ساهمت في ذلك، فإن نسبة كبيرة من السكان هم من الشباب وأن العديد منهم لم يصل بعد لسنوات الكسب والشراء، فضلا عن النمو الاقتصادي المطرد. أضف إلى ذلك الإدراك الحقيقي بأن العقارات هي أصل استثماري آمن ومفضل شهد ارتفاعات متواصلة منذ تعويم الجنيه في عام ٢٠١٦.
