سوق المال ينافس العقارات على كعكة مدخرات البنوك

يتنافس سوق المال والعقارات على جذب مدخرات المواطنين بالبنوك، بعد صدور قرارين غاية فى الأهمية خلال الأسبوع الماضي، الأول وقف بنكا الأهلى ومصر شهادات الادخار مرتفعة العائد، وبعدها بيومين قرر البنك المركزى خفض أسعار الفائدة على الإيداع والإقراض بنسبة 0.5%، وهو ما يطرح التساؤل من يستفيد من كعكة مدخرات المواطنين بالبنوك.

يرى معتز شلبى رئيس القطاع التجارى بشركة عقار مصر للتطوير العقاري، أن القطاع العقارى المستفيد الأول من قرار خفض سعر الفائدة، لأنه سيدفع المستثمرين من مدخرى أموالهم بالبنوك إلى الاستثمار فى الملاذات الآمنة وعلى رأسها العقارات والذهب، ولأن المستثمر المصرى يميل أكثر لشراء عقارات عن شراء سبائك ذهب، لذا فقرار خفض الفائدة يصب فى مصلحة القطاع العقارى بالدرجة الأولى.

وحول متوسط العائد على العقارات فى مصر، قال “شلبي”، إنه مازال متوسط العائد على العقارات فى مصر ضمن الأعلى فى المنطقة، وذلك لأن العائد من العقارات يكون على إجمالى  قيمة الوحدة فى المقابل لا يسدد المشترى سوى جزء من قيمتها ويتم تقسيط الباقى على عدة سنوات.

وأشار إلى أن العائد على العقارات يرتبط بنوعية المستثمر، فهناك المستثمر المضارب الذى يبيع الوحدة بعد شهر من شرائها، وهذا يحقق ربحية بين 50-100 ألف جنيه خلال هذا الشهر بنسبة ربحية 30% مما يسدده-وهذا النوع من الاستثمار ليس المناسب حالياً وظهر خلال عامى 2017 و2018- وهناك المستثمر قصير الأجل، الذى يعرض الوحدة للبيع بعد مرور عام من شرائها، ويحقق ربحية تتراوح بين 20-25% مما سدده، وأخيراً المستثمر طويل الأجل الذى يعرض الوحدة للبيع بعد استلامها، ويحقق عائد يصل إلى 60%.

وحول تعافى مبيعات سوق العقارات فى مصر من جائحة فيروس كورونا، أكد “شلبي”، تعافى سوق المبيعات تماماً من تداعيات جائحة فيروس كورونا المستجد بداية من النصف الثانى من شهر يونيو، حتى أنها عوضت انخفاض المبيعات خلال فترة حدة الجائحة خلال الربع الثاني، مرجعاً سبب تعافى المبيعات، إلى أن المشترى المصرى قد يؤجل شراء العقار ولكنه لا يلغى فكرة الشراء لأى ظروف.

ورداً على أعلى الوجهات العقارية مبيعاً فى مصر، قال “شلبي”، إن العاصمة الإدارية استحوذت على صدارة مبيعات العقارات فى مصر، تليها منطقة غرب القاهرة الشيخ زايد وطريق الواحات والفيوم، وهناك طلب مرتفع عليها جداً، ثم الوحدات بالعلمين والساحل الشمالى والعين السخنة، ومرتبط الطلب عليها بسبب موسم الصيف، وأخيراً منطقة شرق القاهرة وتضم التجمع الخامس ومدن العبور والشروق.

وأضاف “شلبي”، أن المشترى المستهلك هو من يسيطر على المبيعات العقارية حالياً، وليس المشترى بغرض الاستثمار، وبالتالى فأن المطور الناجح هو الذى سينفذ وحدات تلبى رغبة المشترين سواء من حيث مساحتها أو الطرق السداد، مشيرا إلى أن المشترى المستهلك يحتاج إلى وحدات بمساحات صغيرة ومتوسطة وفى الوقت نفسه تحقق الاستفادة الأمثل.

ورداً على تأثير انتقال الحكومة للعاصمة الإدارية بداية من العام المقبل على العقارات، قال “شلبي”، إنه بمجرد انتقال الحكومة للعمل من العاصمة الإدارية، سنقوم كشركة عقار مصر بزيادة وحداتنا بمشروع اناكاجى بالعاصمة بنسبة 15%، لأن انتقال الحكومة يعنى شهادة ضمان للمستثمر أن الدولة عازمة على استكمال مشروعاتها القومية الكبرى، واستكمال توجهات نحو تنفيذ مدن الجيل الرابع وفقاً لأحدث المعايير العالمية، وتتلافى كافة السلبيات بالمدن القائمة.

من جانبه قال الدكتور معتصم الشهيدى نائب رئيس مجلس إدارة شركة هوريزون لتداول الأوراق المالية، إن قرار البنك المركزى بخفض أسعار الفائدة بنسبة 0.5% يؤثر إيجابياً على الاستثمار بسوق المال، موضحا أن هناك علاقة عكسية بين خفض أسعار الفائدة وزيادة الاستثمار بالبورصة، حيث يتسبب خفض الفائدة فى بحث المدخرين بالبنوك عن ملاذات أخرى تحقق لهم عائد يفوق العائد من البنوك، وكذلك يتسبب خفض الفائدة إيجابياً على أداء الأسهم المدرجة بالبورصة المصرية، حيث يؤدى إلى خفض تكلفة التمويل على الشركات، وهو ما يؤدى إلى إما انخفاض فى الخسائر أو ارتفاع صافى أرباح الشركات حسب أدائها المالى.

وطالب “الشهيدي”، باستغلال انخفاض أسعار الفائدة، وتوقف إصدار شهادات الادخار مرتفعة العائد بالبدء ببرنامج الطروحات الحكومية بشركات جديدة تكون جاذبة للمستثمرين، خاصة مع تزايد تعاملات المستثمرين الأفراد بالبورصة خلال الفترة الماضية.

وأشار “الشهيدي”، إلى أن مؤشر الأسهم الصغيرة والمتوسطة بالبورصة المصرية واصل تفوقه على المؤشر الرئيسي، حيث تأثرت أسهم الأخير بالأداء السلبى لأسواق المال العالمية وكذلك الاضطرابات السياسية فى منطقة الشرق الأوسط، مضيفا كما واصلت أحجام التداول تحسنها مقارنة بالثلاث شهور الماضية، غير أنها انخفضت قليلاً مقارنة بالشهر الماضي، واستمر تركز التعاملات فى الأسهم الصغيرة مقارنة بهدوء نسبى بأسهم المؤشر الثلاثينى.

وأضاف “الشهيدي”، لـ”اليوم السابع”، أن هناك بعض الأسهم حققت ارتفاعاً قوياً دون مبرر، ولذا نصح المستثمرين بسوق المال بمراجعة القيم العادلة لهذه الأسهم حتى لا يقعوا بفخ شراء أسهم مرتفعة بقوة ولكنها غير مدفوعة بنتائج أعمال ومراكز قوية.

وتراجع المؤشر الرئيسى للبورصة المصرية “إيجى إكس 30” بنسبة 1.26% ليغلق عند مستوى 10911.44 نقطة خلال جلسات الأسبوع الماضي، فيما ارتفع مؤشر الأسهم الصغيرة والمتوسطة “إيجى إكس70 متساوى الأوزان” بنسبة 3.35% ليغلق عند مستوى 2000.45 نقطة، وسجل مؤشر “إيجى إكس 100 متساوى الأوزان” ارتفاعاً بنحو 2.15% مغلقًا عند مستوى 2885.25 نقطة، وسجل مؤشر “إيجى إكس 30 محدد الأوزان” تراجعاً بنحو 1.63% مغلقًا عند مستوى 12581.36 نقطة، وصعد مؤشر بورصة النيل بنسبة 8.09% ليغلق عند مستوى 1013.18 نقطة.

وتراجع رأس المال السوقى للبورصة المصرية بنحو 200 مليون جنيه خلال جلسات الأسبوع الماضي، ليغلق عند مستوى 616.7 مليار جنيه، وهبط رأس المال السوقى للمؤشر الرئيسى من 314.9 مليار جنيه إلى 310.6 مليار جنيه، بنسبة انخفاض 1.3%، وزاد رأس المال لمؤشر الأسهم الصغيرة والمتوسطة من 191 مليار جنيه إلى 193.5 مليار جنيه بنسبة نمو 1.3%..